Immobilienverkauf bei laufendem Mietvertrag in Isernhagen
Als Immobilienmaklerin von Lalic Immobilien begleite ich Eigentümerinnen und Eigentümer in Isernhagen (30916) durch den Verkauf – auch dann, wenn noch ein Mietvertrag besteht. Gerade in der Region Hannover treffe ich auf viele Interessenten, die vermietete Objekte als stabile Kapitalanlage schätzen. Gleichzeitig wünschen sich andere Käufer Eigenbedarf. Beides lässt sich mit einer klaren Strategie, guter Vorbereitung und transparenter Kommunikation optimal bedienen.
Kauf bricht nicht Miete – was das praktisch bedeutet
Der Grundsatz ist eindeutig: Beim Verkauf bleibt der Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer tritt nach § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten ein. Eine Kündigung „wegen Verkauf“ ist ausgeschlossen. Möchte der Käufer später Eigenbedarf geltend machen, muss er die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, die Kündigungsfristen einhalten (je nach Dauer des Mietverhältnisses in der Regel 3, 6 oder 9 Monate) und auf mögliche Härtefälle Rücksicht nehmen. Das schützt die Mieter und sorgt gleichzeitig für rechtliche Klarheit im Verkaufsprozess.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Miete, Kaution und Betriebskosten werden sauber übergeben. Ich bereite die Unterlagen so auf, dass der Übergang reibungslos klappt. Wichtig sind dabei eine eindeutige Mitteilung an den Mieter, ab wann die Miete an den Käufer fließt, sowie ein dokumentierter Status zu Kaution, Betriebskosten und eventuellen Absprachen. So entsteht Sicherheit für alle Beteiligten – und das steigert die Attraktivität Ihres Angebots.
Wem verkaufe ich am besten?
- Kapitalanleger: In Altwarmbüchen und den Isernhagener Ortsteilen sind vermietete Wohnungen und Häuser mit solider Miete sehr gefragt. Rendite, Mietverlauf und Instandhaltungszustand sind hier kaufentscheidend.
- Selbstnutzer mit Zeit: Käufer, die später einziehen möchten, akzeptieren häufig längere Übergangsphasen und schätzen transparente Perspektiven – etwa, wann ein Einzug realistisch möglich ist.
Ich positioniere Ihr Objekt zielgruppengerecht. Für Kapitalanleger stelle ich Kennzahlen wie Jahresnettokaltmiete, Renditepotenzial, Leerstandshistorie und den Zustand der Immobilie nachvollziehbar dar. Für Selbstnutzer konzentriere ich mich auf Lagevorteile, Grundrissqualitäten und Optionen nach einem späteren Auszug, etwa Modernisierung oder Umgestaltung. Diese differenzierte Ansprache führt in der Region Hannover erfahrungsgemäß zu höheren Abschlussquoten und besseren Ergebnissen.
Unterlagen, die den Verkauf beschleunigen
- Mietvertrag, Nachträge und Übergabeprotokolle
- Nachweise zur Kaution und zum Mietzahlungsverlauf
- Betriebskostenabrechnungen, ggf. Mieterhöhungen
- Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagenstand
- Nachweise zu Wartungen und Instandhaltungen (z. B. Heizung, Dach, Fenster)
Mit vollständigen Unterlagen lässt sich der Wert belastbar darstellen – ein klarer Vorteil in Verhandlungen mit Investoren aus der Region Hannover. Ich prüfe die Dokumente auf Plausibilität, hebe Chancen (z. B. Index- oder Staffelmiete) hervor und benenne eventuelle Risiken offen. Diese Transparenz schafft Vertrauen und verkürzt die Entscheidungswege.
Ablauf: So gehe ich Schritt für Schritt vor
1. Vorbereitung und Bewertung
Ich starte mit einer fundierten Wertermittlung unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Mieteinnahmen und Entwicklungsperspektiven. Dazu gehört die Prüfung, ob Rendite und Kaufpreis marktgerecht sind und wie sich mögliche Mietanpassungen langfristig auswirken könnten.
2. Verkaufsstrategie und Exposé
Auf Basis der Zielgruppe erstelle ich ein präzises Exposé mit allen relevanten Daten. Ich arbeite mit klaren Grundrissen, aussagekräftigen Texten und belastbaren Kennzahlen. Für Mieter bleiben persönliche Daten selbstverständlich geschützt – ich wahre stets die Privatsphäre.
3. Vermarktung und Käuferauswahl
Ich spreche geprüfte Kapitalanleger und seriöse Selbstnutzer an, priorisiere solvente Interessenten und führe Vorgespräche, um Motivation und Zeitplan abzustimmen. So reduziere ich Streuverluste und verhindere unnötige Besichtigungstermine.
4. Besichtigungen und Kommunikation
Besichtigungen finden gebündelt, gut koordiniert und mit Vorlauf statt. Ich informiere die Mieter früh, halte die Aufenthaltsdauer kurz und dokumentiere den Wohnungszustand. Das sorgt für Ruhe im Mietverhältnis und einen professionellen Eindruck bei Käufern.
5. Kaufvertrag und Notartermin
Im Kaufvertrag werden Übergang von Nutzen und Lasten, Kaution, Mietkonto und Betriebskosten klar geregelt. Ich koordiniere die Inhalte mit dem Notariat und stelle sicher, dass alle mietrechtlichen Punkte nachvollziehbar fixiert sind.
6. Übergabe und After-Sale
Zum Stichtag organisiere ich die Übergabe, inklusive Zählerstände, Protokoll und Übergabe der Kautionsunterlagen. Auf Wunsch bleibe ich Ansprechpartnerin für Rückfragen – bis alles sauber abgeschlossen ist.
Besichtigungen mit Rücksicht
Ich stimme Termine frühzeitig mit den Mietern ab und wahre ihre Privatsphäre. Seriöse Interessenten erhalten aussagekräftige Exposés, sodass Besichtigungen effizient bleiben. Ich bündele Termine in klaren Zeitfenstern, vermeide Stoßzeiten und nutze auf Wunsch digitale Vorab-Besichtigungen. So schütze ich das Mietverhältnis und Ihren Verkaufserfolg – und verhindere unnötigen Aufwand für alle Beteiligten.
Preisstrategie und Timing
Bei vermieteten Objekten spielen erzielbare Rendite und Mietentwicklung eine zentrale Rolle. Ich prüfe die aktuelle Miete im Verhältnis zum Markt, bewerte die Nachhaltigkeit (z. B. Index- oder Staffelmieten) und berücksichtige die Restlaufzeit bis zu einem möglichen Eigennutz. Je nach Zielgruppe kann ein leichter Abschlag oder eine Aufwertung sinnvoll sein – etwa, wenn langfristige Mietverhältnisse mit verlässlichen Zahlungen bestehen oder wenn Modernisierungschancen absehbar sind. Mit einer klaren Preisstrategie vermeide ich spätere Nachverhandlungen und halte den Prozess planbar.
Vorkaufsrecht – gibt es das hier?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur, wenn aus einer Mietwohnung Wohnungseigentum gebildet wurde und diese dann verkauft wird. Bei Einfamilienhäusern oder bereits bestehenden Eigentumswohnungen greift es in der Regel nicht. Ich prüfe die Ausgangslage, kläre die Rechtsfolgen und formuliere die erforderlichen Hinweise im Exposé und im Kaufvertrag – damit es keine Überraschungen gibt.
Steuern und Kosten im Blick
Ich gebe keine steuerliche Beratung, doch ich mache Sie frühzeitig auf typische Positionen aufmerksam: Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklercourtage, sowie mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei laufenden Darlehen. Liegt der Erwerb der Immobilie weniger als zehn Jahre zurück, kann Spekulationssteuer relevant werden – hier lohnt ein kurzer Check mit der Steuerberatung. Käuferseitig fallen in Niedersachsen Grunderwerbsteuer und Erwerbsnebenkosten an, die ich in der Kommunikation transparent einbinde. Klarheit zu Kosten fördert Vertrauen und beschleunigt Entscheidungen.
FAQ zum Verkauf mit Mietvertrag
Kann ich trotz laufendem Mietvertrag verkaufen?
Ja. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag unverändert. Ich bereite die Unter
